Sprzedaż udziału w nieruchomości – co powinien wiedzieć współwłaściciel.

Gdy nieruchomość należy do kilku współwłaścicieli, każde rozporządzenie nią staje się skomplikowaną komunikacją. To nie tylko niedogodności – to ograniczenia prawne. Prawo pozwala jednak na sprzedaż swojego udziału, chociaż wymaga spełnienia pewnych warunków.

Przede wszystkim warto ustalić, jaka forma własności została ustanowiona na mieszkaniu lub domu, podkreśla prawnik Jurij Babienko. Jeśli jest to wspólna własność (najczęściej występuje między małżonkami), żaden z współwłaścicieli nie ma wydzielonego udziału. To oznacza, że nie można samodzielnie sprzedać części mieszkania.

Jedynym sposobem na sprzedaż w takim przypadku jest wcześniejszy podział majątku. Według specjalisty, 'małżonkowie mogą samodzielnie ustalić udziały, ale lepiej jest to sformalizować na piśmie z notarialnym poświadczeniem – w przeciwnym razie takie decyzje będą miały słabą moc prawną'.

Częściowa własność mieszkania daje większą swobodę

Jeśli mieszkanie znajduje się w częściowej własności, sytuacja jest prostsza. Właściciel ma prawo rozporządzać swoim udziałem według własnego uznania, ale z uwzględnieniem prawa pierwokupu innych współwłaścicieli. Ustala to artykuł 362 Kodeksu cywilnego Ukrainy.

'Najczęstszy błąd – ignorowanie tego wymogu. W rezultacie – postępowania sądowe i utrata czasu', wyjaśnia Babienko.

Jak poinformować współwłaścicieli o sprzedaży udziału w mieszkaniu

Prawo nie przewiduje ścisłej formy powiadomienia, ale prawnicy zalecają działanie na piśmie. W powiadomieniu warto zaznaczyć:

• zakres sprzedawanego udziału;
• pożądaną cenę;
• terminy transakcji.

Powiadomienie można wysłać pocztą z powiadomieniem o odbiorze lub dostarczyć osobiście, dokumentując fakt przekazania. W niektórych przypadkach tę funkcję pełni notariusz, który poświadcza umowę sprzedaży.

Jak wybrać nabywcę udziału, jeśli zgłosiło się kilka osób

Prawo pozwala właścicielowi udziału samodzielnie wybrać nabywcę spośród współwłaścicieli, którzy wyrazili chęć zakupu majątku. Jeśli nikt nie przejawia zainteresowania, można sprzedać udział dowolnej osobie zewnętrznej. W takim przypadku notariusz sprawdza przestrzeganie prawa pierwokupu i poświadcza umowę.

'Kluczowe jest udokumentowanie przestrzegania procedury. W przeciwnym razie umowę można zaskarżyć w sądzie', podkreśla Babienko.

Co się stanie, jeśli nie zaproponuje się udziału współwłaścicielom

Próba obejścia prawa i sprzedaż udziału bez informowania innych właścicieli może mieć poważne konsekwencje. Najczęściej prowadzi to do pozwu sądowego z żądaniem przeniesienia praw nabywcy na jednego ze współwłaścicieli. Oznacza to, że nabywca straci swój udział, a sprzedawca będzie musiał zwrócić pieniądze.

Z formalnego punktu widzenia umowa uznawana jest za ważną. Jednak ryzyko zaskarżenia sądowego jest bardzo wysokie. W wielu przypadkach sądy stają po stronie współwłaścicieli, którym nie dano możliwości realizacji swojego prawa pierwokupu.

W przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości, która jest w wspólnej własności, należy przestrzegać wymogów ustawowych i informować innych współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży części własności. Regularna komunikacja i oficjalne zawieranie umów pomogą uniknąć konfliktów i spraw sądowych.