Закон позволил — кто может не платить налоги при продаже жилья.

Продажа недвижимости всегда вызывает вопросы относительно налогов. Нужно ли платить государству проценты с полученной суммы? В 2025 году действуют четкие условия, при которых продавец может избежать налогообложения.

Редакция Новости.LIVE рассказывает, когда налоги не начисляются, как работает льгота при наследстве и какие нюансы стоит учесть, чтобы не попасть в ловушку налогообложения.

Условия, при которых налогов нет вообще

В 2025 году продажа недвижимости может быть освобождена от налогов, если соблюдать определенные условия, определенные (ПКУ). Эти правила позволяют избежать уплаты налога на доходы физических лиц (ПДФО) и военного сбора (ВЗ), которые вместе могут составлять до 10% от стоимости сделки.

Чтобы доход от продажи недвижимости не обременялся налогами, нужно выполнить три ключевых условия:

1. Недвижимость должна находиться в собственности продавца более трех лет. Этот срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в Государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество (ДРРПН). Исключение — имущество, полученное в наследство, где трехлетний срок не применяется.
2. Первая продажа недвижимости в течение календарного года. Даже если вы продаете разные объекты (например, квартиру и гараж), вторая продажа в году уже подлежит налогообложению.
3. Недвижимость не должна использоваться в предпринимательской деятельности. Например, для сдачи в аренду с коммерческой целью.

Если все эти условия выполнены, то ставка ПДФО составляет 0%, а военный сбор также не начисляется, поскольку, согласно п. 172.10 ПКУ, объекты, освобожденные от ПДФО, автоматически не облагаются ВЗ. Например, если вы владеете квартирой четыре года и продаете ее впервые за год, налоги не уплачиваются, независимо от суммы сделки.

Когда налоги уплачиваются — даже частично

Если хотя бы одно из условий освобождения не выполнено — автоматически возникает налоговое обязательство:

• ПДФО — 5%;
• военный сбор — 5%.

Общая ставка — 10% от оценочной или договорной стоимости (берется большая из двух).

Это может быть, например, если:

• продано уже вторую квартиру за год;
• имущество было в собственности менее 3 лет (кроме наследства);
• квартира использовалась в бизнес-целях (например, сдавалась в аренду официально через ФОП).

Наследство — отдельная история

Наследство добавляет свои особенности к правилам налогообложения.

Наследство от ближайших родственников

Продажа жилья, полученного в наследство от родителей, детей или супруга, освобождается от налогообложения:

• ПДФО = 0% при получении наследства (п. 174.2.1 ПКУ);
• ПДФО = 0% и ВЗ = 0% при продаже (если это первая продажа в году).

Трехлетний срок владения к наследственному имуществу не применяется. То есть квартиру можно продать сразу после оформления наследства — и не платить налоги.

Наследство от других родственников или посторонних лиц

Если же наследство получено от родственников второй очереди (братья, сестры, бабушки, дедушки) или от посторонних лиц, ситуация другая, подчеркивают эксперты юридической компании Brovar Just. При получении такого наследства уплачивается ПДФО в размере 5% и военный сбор — 5%.

Однако при последующей продаже этой недвижимости налоги не начисляются, если это первая продажа в году. Если вторая и последующие в году, то уплачивается 10% общего налога.

Например, вы унаследовали квартиру от сестры, уплатили 10% налогов при оформлении наследства, а затем продали ее в рамках первой продажи за год. В этом случае ПДФО и ВЗ при продаже будут нулевыми.

Юридические доказательства: что нужно иметь

Чтобы подтвердить право на льготу, нужны документы:

• договор приобретения имущества (покупки, наследования и т.д.);
• вытяжка из Государственного реестра вещевых прав.

Эти документы подтверждают дату приобретения имущества, без которой не определить — три года прошло или нет.

Другие важные моменты

1. Если наследство — от нескольких лиц различного степени родства, налоги считаются на весь объект как один, без деления.
2. Цена в договоре — не главное. Если указанная сумма нулевая, но продавец имеет право на льготу — налог не начисляется.
3. Льготы не зависят от цены. Даже дорогая квартира может быть продана без налогов — если соблюдены условия.

Что еще стоит знать украинцам

Покупка недвижимости в 2025 году выходит за рамки только стоимости квадратных метров, поскольку дополнительные обязательные платежи существенно влияют на конечную сумму сделки. Независимо от того, кто покупает жилье — физическое лицо, компания или иностранец — необходимо учитывать новые налоговые нормы, государственные сборы и нотариальные расходы, которые обязательны для всех.

Также мы рассказывали, что сдача жилья в аренду не является добровольным выбором относительно уплаты налогов, а обязанностью перед государством. В 2025 году фискальные правила ужесточаются, а контроль за теневой арендой становится строже, поэтому готовьтесь отчитываться о своих доходах от сдачи недвижимости.